深圳某楼盘销售现场 | 每日经济新闻资料图
9月5日晚间，深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳市分行联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知》，这是继北京和上海之后，深圳进一步放宽限购，松绑企业购房，优化信贷，同时公积金拟新增购房首付款等六类提取情形。
9月6日是深圳楼市新政实施首日，记者在走访和咨询过程中发现：有二手房业主表示周末预约看房的人变多；有房产中介表示部分卖房者与买房者加快了签约速度；有房企则连夜更新宣传信息，主打“不限购”。
截至9月6日下午，多位受访项目都表示来访量较往常增加了10%以上，感受到客户信心的明显提升；更有受益于新政获得购房资格的客户直接下单签约。
业内认为，此次深圳的政策调控更加“精细化、市场化”，在历经了过去约一年的修复调整后，现阶段市场基本面及预期相较去年要好，此次政策的及时落地，有效提振了市场信心，随着政策显效以及企业推盘积极性提升等，有望推动市场持续修复，驱动成交量稳中有涨。
01
“当晚就有客户来电咨询”
大力度新政释放之后，市场立刻给出了积极的反馈。深圳中原龙华坂田K区区域董事谢东来负责龙华片区内多个新房项目代理和二手房交易。新政出台后，他第一时间接收到了来自市场的直接反馈。
“政策出台当晚，我们对接的各个开发商项目群一下子就嗨起来了，积极推进，释放信息。”谢东来告诉记者，多个一手楼盘的客户量比前几周有所改善，有项目9月6日一早上发出成交喜报。二手房的客户咨询量是在慢慢上涨，而业主的咨询量增长更加明显。整体来看，新房和二手房整体来访比过往大约多了两倍。
“今天上午，我就接到房产中介经理的电话，周末有3位客户想来看房。”家住罗湖区深圳中学初中部学区内的一位业主9月6日对记者表示，“其中有2位客户都是之前打算来看房但没来的，新政后立马联系了中介经理”。
“在深圳各区当中，罗湖区的二手房成交占比一直处在前列位置，新房虽然库存量不大，但多数是高容积率的旧改房源，所以去化速度较慢，此次放松限购将有利于市场去化，特别是一些低总价高租金回报率以及优质学区房。”罗湖布心片区一位资深房产中介经理表示，“新政是在9月5日晚间公布，当晚就有客户来电咨询，我到凌晨两点多才休息。新政实施首日的上午，我就接到5位客户的咨询来电，询问此前看过的房源是否有变动，其中有1位客户已经签约了，之前因为罗湖区限购而没有购房资格，所以新政还是会在一定程度上刺激刚需入市的速度”。
在深圳龙岗区，记者看到营销中心里不少购房者正在看房。房企相关工作人员表示，龙岗区早在去年就放宽了非本市户籍人士购房资格，近一年来项目的外地客户比例明显增加，所占比例超过15%。“新政出来后，我们连夜调整了宣传信息，主打‘不限购’，深圳的房产只要价格到位，还是非常吸引外地投资者。”
位于深圳光明的某项目相关负责人表示，“今天人变多了很多，之前在观望的客户，赶到周末也主动来看房了”。而附近竞品项目恰逢加推，现场更为火爆。
位于龙华区一项目营销负责人也明显感受到了市场信心的提升，“在‘金九’之前政策释放出来，一直在犹豫中的客户现在也愿意到市场上面去看看。”截至9月日下午，他所在项目的来访量相较于上周大约上浮了十几个百分点。
福田区的金地环湾城项目，虽然不在新政的直接利好范围内，仍是限购两套，但政策释放的积极信号被客户精准捕捉到了。“我们项目处于持销期，过往周均来访量大概是150~180组客户，今天还没结束，但预计整体来访可以有10%~20%的增幅。下午案场已经是满员的状态。”
上述项目负责人表示，作为一个单价在10万元以上的改善项目，买家资金实力比较强，也会兼顾自住和投资的双重属性，出手与否更多的是与对市场的整体预期相关联。“跟客户交流的过程中能感觉到客户的信心有所提升。”
值得一提的是，由于限购范围松绑，罗湖区、宝安西乡街道不再限购，直接释放出了一波新的“房票”。
有深圳当地中介人士透露，有客户在9月5日晚上前来咨询，属意罗湖区，原本没有购房名额，但新政之后直接“天降名额”，9月6日上午就直接来签约了。另据某大型连锁中介机构内部人士称，罗湖区有多单签约成交，不乏外地来深客户，“截至目前，我们已经把明天的目标都完成了”。
限购区的二手房市场则相对冷静些。有在深圳从事豪宅买卖和租赁业务的业内人士表示，目前核心区仍保持限购，暂时没有感受到客户方面的动作。不过，也有福田区的中介向记者透露，有学位需求的刚需客户前来咨询的比较多，“家里有小孩马上要上学或两房换三房的客户群体是主体，投资类的客户比较少”。
多位受访业内人士均表示，当前还处于政策的解读和宣传期，市场和客户都需要更多的时间反应和消化，反映到成交上大概还需要1~2周的时间来观察。
02
业内：“金九银十”已在路上
深圳此次的重磅新政被业内普遍认为超出预期，最受市场关注的莫过于对限购政策的松绑。
深圳市房地产领域知名专家刘晓博接受记者采访表示，此轮楼市新政力度适中，结合市场情况，把深圳楼市分为三个区域，核心区仍然保留限购，非核心区又分为两个档次，一方面可以释放本地居民的换房购房需求，另外一方面还可以吸引外地人的购买力，这对于深圳楼市的企稳向好将发挥积极的作用，有助于深圳楼市迎来“金九银十”。
在广东省住房政策研究中心副主任李宇嘉看来，此次深圳限购松绑的力度大，外围区域退出限购则略超预期，这一举措源于当前的市场压力。近来深圳楼市调整幅度较大，例如二手住房价格下跌持续时间长，自2021年5月起至今已达4年之久；同时，土地市场也较为低迷。
在当前的时点出台超预期的限购松绑政策等一揽子政策，又将给深圳楼市带来怎样的影响呢？
深圳中原研究中心高级研究员邹少伟表示，7月和8月市场上关于政策的传闻很多，但始终未能落地，无论是开发商还是客户，观望情绪浓厚，如今的政策出台可以有效提升市场信心，加快开发商推盘节奏和客户入市意愿，带动市场情绪，刺激需求释放。
从政策内容看，邹少伟认为，分区调控、逐步放开依然是主要方向，深圳的核心区仍旧保持一定门槛，防止炒房。非核心区基本放开，意在吸引外地客户，增加有效需求；同时加快非核心区去库存，稳住非核心区价格。
美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，此次深圳住房政策优化方向符合预期，与北京、上海的调整方向一致。她判断，限购全面放开只是时间问题，当前正处于逐步放开的阶段。
对于政策效果，何倩茹预计，政策放宽后，新房和二手房市场成交将出现较大涨幅，对比去年情况，成交涨幅可能达到一倍甚至更高。何倩茹还表示，尤其看好放宽深户个人限购套数的政策，这一政策对市场的影响会较为明显。
深圳贝壳研究院院长肖小平预计，新政力度之下，相信9月的成交量一定会出现明显的增长，很可能超过50%，“金九银十”已经在路上。
中指研究院政策研究总监陈文静指出，一线城市相继落地楼市新政，预计短期更多城市将继续跟进支持政策，9月进入传统“金九银十”，随着政策显效以及企业推盘积极性提升等，市场活跃度有望好转。
深圳市房地产中介协会研究总监徐枫博士认为，此次深圳政策选择在“金九银十”关键期推出，契合市场运行节律，有助于稳预期、提信心，为楼市运行注入积极信号。
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