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转型之路仍面临行业周期波动、运营效率提升等挑战。
中房报记者 苗野丨北京报道
旭辉的“生死战”进入倒计时！
5月12日，旭辉控股召开境外债权人会议，董事局主席林中携高管团队正式公布总额约68亿美元的债务重组方案，并启动投票程序。
这是林中时隔3年公开露面。“作为企业掌舵者，过去在规模扩张中未能把控好风险，让企业陷入困境，更让伙伴承受压力。”他在会上向债权人表达了歉意。
旭辉境外债务重组历经三版方案调整最终于2025年3月敲定，重组范围包括12笔高级债券（44.9亿美元）和13笔境外贷款（23.1亿美元）。方案设计上，旭辉采取“短端削债、中端转股、长端保本降息”的框架，提供五类选项以满足不同债权人需求。
截至目前，近90%的债权人已签署重组支持协议，超过75%的法定门槛，最终结果预计在6月3日债权人会议上揭晓。
林中强调，完成境内外信用债重组，将极大改善旭辉的资本结构，修复资产负债表。旭辉作为少数重组前仍拥有百亿归母净资产的民企，通过重组收益确保净资产充足，规避资不抵债的风险。
这是旭辉能够“活下来”的前提。“对于旭辉来说，我们现在征服的是另一场‘百里戈壁’。”林中说。
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68亿美元“生死战”
此次会议是旭辉境外债务重组进程中的关键节点，债务重组方案成为其“生死战”的核心议题。
“在过去900多个日夜的境外债务重组过程中，方案的反复调整给大家带来了很多麻烦。”林中说，即便在最艰难时，双方仍以建设性姿态反复磨合，最终达成共识。
这是旭辉推出的第三版境外债务重组方案，也是林中频繁往返上海、香港两地，亲自与金融机构、债权人代表商谈的结果。
从方案的设计上来看，旭辉为债权人提供了三大方向、五大类选择。
“短端削债”可缓解流动性压力。选项1A/1B将32%旧债转为2~3年期零息新债或贷款，到期按面值偿还。在基准日后12个月按75%的价格赎回最多40%剩余本金，旨在短期内降低债务规模并优化现金流。
“中端转股”意在绑定利益，共享复苏红利。选项2A/2B为重组核心，提供3500万美元前置现金吸引债权人参与。2A是90%旧债转为4年期零息强制可转债，转股价1.6港元，分4年强制转股；2B是60%旧债转股，30%转为4.5年期票息2.75%的中期票据。
“长端保本”可降低财务成本。选项3/4/5将剩余旧债转为6~9年期低息票据或贷款，利率降至1%~1.25%，并共享500万美元前置本金。此类选项适合风险偏好较低的债权人，确保本金安全的同时延长久期。
旭辉控股CFO杨欣建议债权人优先考虑债转股选项。他认为，股票流动性优于有息债务且具价值想象空间，转股既可优化资本结构，又赋予债权人灵活退出通道及未来增值机会。
截至2024年末，旭辉有息负债降至866亿元，较峰值压缩超30%。在完成境内和境外大重组后，旭辉信用债规模将缩减50%以上至300亿元内，存量债务久期延长至9~10年，利率降至3%以下。
“这相当于为公司注入490亿元流动性。”杨欣表示，公司计划用前两年时间修复资产负债表，2027年后逐步恢复投资能力。
林中坦言，重组仅是“活下来”的第一步，真正的考验在于战略执行与盈利恢复。
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未来的路
在债务重组后，旭辉如何站起来？
林中给出的答案是，未来旭辉将摒弃“三高”模式，转向“低负债、轻资产、高质量”的发展路径。
如何转型？主要聚焦三大核心业务板块：一是稳定的收租业务。
林中提到，旭辉持有北京、上海、成都等一二线城市460亿元优质商业资产，2024年租金达到18亿元，按年上升10.4%，未来要通过运营提升保持稳定的增长。
其次是高度聚焦自营开发业务，收缩深耕少数核心城市，精准把握城市分化中的结构性机遇。
“重点是大力发展房地产资管业务。”林中说，学习美式开发商的成功经验，往铁狮门、黑石方向发展，采用“双GP架构”实现风险隔离。
历经900天的博弈与突破，林中希望能掌舵破局，为此，他向债权人介绍了五大核心战略以展现旭辉的“造血”和“复苏”能力。
首先是深耕战略，聚焦有效需求的区域和优势区域；精品战略，以打造改善精品为产品战略主要方向；四好战略指打造“好房子、好服务、好社区、好生活“的价值链条。
第四是竞争制胜战略。比如“2070工程”，即未来开发的改善型项目能比周边有20%溢价，能快速畅销，首开去化能超过70%；另外“3500工程”，主要用于解决三四线城市存量土地等等，以精益管理和AI思维进行业务重构。
最后是稳定经营战略，旭辉要重质量轻速度，效益要放在规模的前面。
“从活下来到彻底站起来，这个过程依旧充满困难和挑战，我们正处在爬坡过坎的关键时刻，会经历五个阶段。”林中表示。
第一阶段就是通过债务重组修复资产负债表，然后逐步修复信用，重建市场信心，这需要时间积累和市场检验。第三阶段是经营留存一定资金，在安全边际内审慎拓展，恢复投资，接下来就是在新发展模式下恢复盈利，恢复分红。
林中以“刀刃向内”的改革勇气与“二次创业”的决心，试图在废墟上重建一个全新的旭辉。若重组成功，旭辉将成为民营房企债务化解的样本，为市场注入信心。但转型之路仍面临行业周期波动、运营效率提升等挑战。
年报数据显示，2024年，旭辉实现营业收入477.89亿元，同比下滑约33.5%；股东权益应占净亏损70.76亿元，同比减亏19.07亿元。全年录得合同销售额336.7亿元，同比减少51.89%。
在信用债之外，旭辉还有约260亿元的抵押类有息负债。其中，1/3是依托存量商业地产项目获取的经营物业贷款，2/3以住宅项目开发贷为主。
杨欣表示，未来债务清偿规划中，大部分项目开发贷将跟随项目销售和交付实现自然清偿，剩余部分计划通过优化商业项目运营效率提升资产估值水平，进而形成债务置换空间。
6月26日的法院裁决将是阶段性终点，亦是新征程的起点。旭辉能否凭借债务重组与战略转型实现“凤凰涅槃”，这家曾跻身行业前十的民营房企能否在行业深度调整中破局重生，市场正密切关注。
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